上海甲级写字楼市场 

­ 第二季度共有嘉里中心塔二（39,000平方米）和塔三（79,000平方米）入市，上半年市场供应量达到17.64万平方米。

­ 第二季度净吸纳量为156,238平方米，除去新增项目，净吸纳量约58,000平方米。

­ 全市甲级写字楼空置率下降0.9个百分点至5.2%，其中新项目嘉里中心录得较高预租率。

­ 租金环比上涨0.7%至每平方米每天人民币8.41元，相较第一季度增幅进一步放缓。

展望

­ 预计余下两个季度市场还将有四个项目入市，为市场增加约314,000平方米，使总体量升至490,800平方米。如果所有新项目按计划入市，较2012年增加21%。

­ 尽管业界广泛认为经济增速放缓，但考虑到中国经济表现仍好于多数国家，公司仍将进行谨慎的扩张，预计上海写字楼市场需求仍将维持稳定状态。

­ 预计全年空置率将在未来六个月有所上升，但到年底仍会低于10%的水平，这将使租金仍保有一定上涨空间，尽管涨势较为微弱。

­ 2013年租金增幅预计低于5%，受到新增供应推高空置率的影响，租金涨幅将较为缓慢。

­ 虽然成本节约型租户日渐倾向将后台部门迁至非中心区域或园区类办公场所，超甲级写字楼需求依然稳健，这在静安嘉里中心高预租率有所体现。

上海零售市场

­ 第二季度有两个新项目入市，市场增加77,100平方米购物中心面积。

­ 中心商圈购物中心首层租金环比增长0.7%至每平方米每天人民币45.0元，非中心商圈（含二级及新兴商圈）环比微涨0.1%至每平方米每天人民币18.4元。

­ 中心商圈购物中心空置率环比下降0.6个百分点至3.7%。

­ 截至第二季度末，淮海中路与南京东路空置率分别达到2009年以来最低和最高水平。

­ iapm年内开业，引领淮海中路西段商业变局。

展望

­ 下半年市场预计将有五个新项目开业，为市场带来576,000平方米新增供应。

­ 预期后市表现愈加分化，不同区域、不同项目乃至品类都将有差异性表现。具有标杆意义的成熟项目仍受品牌商户热捧；而对于新兴区域项目而言，潜在经营风险增加，租户握有更多主动权。

上海住宅租赁市场

­ 第二季度仅有东方文华项目入市，共推出318套酒店房间和210套行政公寓。

­ 高端小业主市场以价换量，租金于第二季度下降0.4%至每平方米每月人民币168.9元，同时入住率环比上涨1.6%至 87.8%。

­ 服务式公寓租金下降3.9%以吸引租客，比去年同期降价约4.4%。高端项目尤其在浦东地区竞争加剧。

­ 近期租金超过每月人民币50,000元的服务式公寓套间较难租出，而相反的是，面积较小的开间和1-2房则炙手可热。

­ 第二季度别墅租金上涨0.1%至每平方米每月人民币159.0元，增速略微放缓。浦西别墅略微下降0.3%。全市入住率微涨0.2个百分点至92.3%。

展望

­ 今年服务式公寓仍将有大量供应入市，而同时需求并未以同样速度增长，这将导致部分市场入住率下跌和租金松动。

­ 跨国企业再次通过严控住房预算来节省支出，外企派遣人士的补贴因此有所紧缩。而这往往是服务式公寓最大的租客群。

­ 业主租金优惠力度加大及部分项目空置率上升，或将导致一些租客下半年考虑搬迁换房。

­ 有迹象显示，今年为迎接夏季学期而新增来沪的外籍家庭数量，难以补足需求缺口，意味着下半年别墅市场需求亦将有所疲弱。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

­ 第二季度商品住宅新增供应量达310万平方米以上，继2012年第三季度以来首次出现供大于求的情况。

­ 一手商品住宅成交量环比下跌4.8%至300万平方米。

­ 本季度一手住宅成交均价再度上涨，至人民币每平方米23,700元，创上海住宅市场整体成交均价新高。

一手高端公寓市场

­ 第二季度，上海一手高端公寓市场新增近1,000套居所，且均为现有项目推出的新批次。

­ 第二季度的一手高端公寓成交量环比减少12.9%至202,100平方米，然而一级住宅区域高端公寓的成交量较前一季度有所上升。

­ 一手高端公寓成交均价上涨2.5%至人民币每平方米53,200元。

商品住宅用地市场

­ 第二季度共计17幅商品住宅用地成交。成交面积按可建面积环比增幅51.3%至160万平方米，总占地面积898,000平方米。

­ 本季度成交土地平均楼板价回升至人民币每平方米8,700元。

­ 今年6月，土地市场尤其是商业用地尤为火热，“地王”曾几度被刷新。然而对于商品住宅用地市场却稳定许多。近几个月以来，最值得关注的可数由上海新长宁集团以人民币16.3亿总价竞得的虹桥商务区地块（楼板价为人民币每平方米19,524元）以及由万科和上海张江集团于7月初以人民币48.7亿总价竞得的张江高科技园区地块（楼板价为人民币每平方米21,415元，溢价率88.6%）。

­ 第二季度成交的17幅商品住宅用地中，14幅溢价成交，平均溢价率达50.3%。

展望

­ 在未来潜在新政及调控、经济放缓或信贷市场紧缩的背景下，上海住宅市场将有许多不确定因素；除去这些使市场下跌的风险因素，市场未来的成交量价将依然维持在一个相对稳定的水平。

­ 一些大型开发商对于达到本年度销售业绩显得相当自信，项目的去化良好且财务状况得到优化。目前他们更为担忧的是为未来发展寻找适合的地块和维持利润率，因此未来的优质土地市场预计将存在一定竞争且溢价率更高；而因竞争产生的高土地成本亦将最终推动住宅价格上涨。

上海投资市场

­ 自2013年的良好开局后，投资热度持续到第二季度。共有11个大型项目在第二季度完成交易，成交总金额为人民币206亿元，投资额环比增加一倍。

­ 2013年第二季度，三个境外股权交易写字楼项目由国际投资者完成交易。境外房地产基金依然专注于投资处于核心商务区的中等体量（4-6万平方米建筑面积）的准甲级和优质乙级写字楼项目，期望实现资产增值。

­ 另有约占投资成交总额60%的交易来自于四个开发项目的成交。因为核心区域土地供应有限及高企的溢价率等因素，资金实力雄厚的开发商寻求通过股权收购的方式获得优质开发项目。

展望

­ 虽然各物业市场租金增长疲弱，但投资市场上资金活跃导致资产估值继续走高，短期内收益率有望进一步收窄。

­ 2013年5月，台湾保险公司首次获准投资海外物业市场。上海是这笔资金在中国大陆投资的唯一推荐目的地。

­ 国内买家预计将在未来几年在上海投资市场中占据更重要的位置。这些买家包括保险公司，地方银行，人民币基金，高净值人士和终端用户等。

­ 除此之外，也有来自于中国其他省市（例如福建）的资本，寻求通过公开拍卖或二级市场交易等途径在上海购置土地或开发项目。