mg冰球突破2013年第四季度北京市场回顾

北京甲级写字楼市场

• 2013年第四季度，一个新项目——写字楼建筑面积为15万平方米的财富金融中心正式交付使用，令北京甲级写字楼可租赁存量增至约934万平方米。该项目亦为CBD区域过去三年来入市的首个可租赁项目。尽管如此，2013年全年供应量仅为19.9万平方米，系过去十年次低。
• 受益于新项目吸纳的预租面积，第四季度全市净吸纳量为5.4万平方米。然而前三季度疲弱的吸纳状况导致全年净吸纳量仅为5.8万平方米，系过去十年最低值。总体而言，租赁市场活动以续租为主，新建企业租赁及扩租需求较为疲软。
• 尽管现有项目空置率大体维稳，但大体量的新增项目入市促使全市整体空置率环比攀升0.9个百分点，至4.4%。然而，北京甲级写字楼市场空置率在中国大陆仍然保持最低。
• 甲级写字楼租金连续第三个季度下滑，环比下跌0.6%至每平方米每月人民币313.0元，同比下降1.6%。
• 北京东部市场继续引领租金下跌，其中CBD及其周边区域租金跌幅达到1.6%。反之，西部市场租金继续保持稳步增长，金融街区域及中关村区域租金分别环比增长1.4%及1.8%。

市场预测

• 过去三年供不应求的市场状况将从2014年开始得到改善，全年预计将有九个项目交付使用，为市场新增将近60万平方米写字楼面积。其中六成供给将位于东部市场，而望京区域则将占供给总量的近40%。
• 新增供给招致的空置率上升及随之而来的业主间竞争的加剧将迫使租金继续小幅下跌，截至2014年底，净有效租金跌幅将超过2%。

北京零售市场

• 2013年前11个月，北京市社会消费品零售额同比增长放缓至8.8%。
• 第四季度，两家购物中心正式开业，为市场新增22.6万平方米供给。新项目包括爱琴海购物中心——红星美凯龙集团旗下首个非家居类购物中心和金隅万科广场——万科集团首个商业项目。另外，北京嘉里购物中心在经历历时两年的翻新后于第四季度重新开业。
• 商业建筑面积为21万平方米的大钟寺国际广场在其主力租户——王府井百货旗下的尚客百货关闭后，欲重新定位为写字楼和商业底商，从而退出北京中高端商业市场。有鉴于此，截至2013年底，北京中高端商业总存量为900万平方米，同比仅上升5.0%。
• 第四季度，源自核心商圈的强劲需求促使中高端购物中心空置率环比下降2.2个百分点，至6.2%，为近五年来最低水平。
• 本季度中高端购物中心首层租金环比上涨0.5%，达到每平方米每月人民币905.8元，同比仅增长4.1%。
• 一线奢侈品牌店铺拓展仍显谨慎，但二线奢侈品牌及设计师品牌加速进入市场。

市场预测

• 原计划在2013年第四季度开业的四个商业项目将其开业时间推迟至2014年，由此，2014年预计将有11个项目入市，新增商业面积110万平方米，届时将令全市中高端商业总存量增长12%。
• 其中近七成新项目将位于非核心商圈及近郊区域，导致商圈间两极分化程度进一步加剧——非核心商圈业主为吸引租户而下调租金；而核心商圈由于候位零售商数量充沛，租金将保持稳步增长。

北京住宅租赁市场

• 服务式公寓市场连续第四个季度无新项目入市。
• 由于公司租房预算的收紧、赴华签证审批时间延长和空气污染加剧，外派人员对高端公寓的需求仍呈下滑趋势。然而，在过去的几个季度中，外资企业增加了外籍华人的雇佣及外派数量，从而辅助出租率大体维稳。
• 2013年第四季度，服务式公寓出租率环比增长0.8个百分点，达到85.4%。而甲级公寓和高端别墅出租率环比分别下降0.2和0.1个百分点，至90.9%和92.1%。
• 2013年第四季度服务式公寓、甲级公寓和高端别墅的平均租金环比分别下降0.4%、0.2%和0.1%，达到每平方米每月人民币201.8元、144.6元和126.2元。

市场预测

• 2014年服务式公寓和甲级公寓的新增供给将会增加。两个服务式公寓——丽苑公寓和嘉里中心公寓将在翻新后回归市场；另外，两个甲级公寓——首创禧瑞都（四号楼）和当代MOMA历峰（7号和8号楼）将在2014年投入租赁市场，合计为市场提供563套新供给。
• 公司住房预算的收紧，加之北京由于空气质量问题而频现媒体令诸多外派人员推迟入境计划，将令2014年外籍租户的需求动力不足。
• 新增供给的入市和需求量不足将抑制租金上涨并拉升高端住宅租赁市场的空置率。

北京住宅销售市场

一手住宅整体市场

• 北京市政府在2013年10月底出台了一系列新措施以进一步调控市场、平抑房价。其中包括进一步强化预售资金监管及预售证审批程序从严，以及计划推出5万套自住型商品住房，其价格将比周边商品住房低30%左右。
• 第四季度，北京一手住宅供应量环比下跌19%，至约200万平方米，同比下降34%。尽管同期成交量环比下降11%、同比下降30%，达到280万，但仍超过��应量40%。
• 2013年10月至11月，由于新调控政策及贷款政策进一步收紧，住宅价格增长有所放缓。然而， 2013年前11个月，新建住房售价指数累计增长15.4%，系2010年限购政策出台以来最大涨幅。

一手住宅高端市场

• 第四季度仅有望京金茂府一个高端项目新获批94套住宅预售许可。由于供给有限，甲级公寓成交量环比下降25%，至483套，同比下降42%。
• 甲级公寓供求不平衡的市场现状促使平均售价环比上升1.4%，至每平方米人民币61,200元，同比增长8.5%，系2010年以来最大涨幅。
• 第四季度无高端别墅项目取得预售许可。但成交量环比增长24%，至261套，并拉动售价同比攀升6.7%，达到每平方米人民币46,400元。

市场预测

• 由于新调控政策出台，部分高端项目入市时间由原计划的2013年第四季度推迟至2014年，因此高端住宅供应量将在2014年有所增长。五个新项目和四个现有项目的新一期将于2014年进入甲级公寓市场。
• 鉴于新项目的开盘价预计将达到每平方米人民币10-15万元，2014年高端住宅成交价将有所增长。

北京销售与投资市场

• 2013年第四季度，北京甲级写字楼资本值稳定在每平方米人民币62,400元，同比增长0.9%。这主要由于本地市场优质可售物业较为有限，加之内外资投资者需求强劲所致。
• 由于季内租金环比下跌0.6%，甲级写字楼毛收益率进一步环比下降0.02个百分点，至6.02%，同比萎缩0.10个百分点。
• 第四季度，北京整售投资市场继续保持活跃态势，共计五宗重大交易成交，总成交额达人民币43亿元。由此，2013年全年共计22宗重大交易成交，总成交额达到人民币263亿元，同比增长88%。
• 写字楼仍系本地市场中最受投资者青睐的物业类型，2013年其成交额占总成交额的65%。内资买家继续主导市场需求，就成交额而言全年72%的项目系内资投资者收购，其中金融企业系最为活跃的投资者。
• 第四季度，北京土地市场成交活跃，共计68宗地块成交，总成交金额达到人民币667亿元，环比上升36%。至此，2013年全年土地成交额达到人民币1,822亿元，为近五年最高值。该活跃的成交主要由于年内多宗优质住宅用地进入市场并以较高溢价率成交。

市场预测

• 2014年，尽管租金将继续下跌，本地市场有限的优质可售物业及内外资投资者的强劲需求将支撑甲级写字楼资本值保持稳定，由此导致甲级写字楼毛收益率进一步收窄。
• 若干位于东二环、三里屯及王府井等核心区域的写字楼及商业项目目前正处于与潜在买家谈判阶段。鉴于其已取得众多投资者关注，预计将于2014年年内完成交易。