2013年的住宅销售市场远超年初预期。2014年上半年这一趋势将进一步持续，而政府颁布更加严格的调控措施改变目前现状的可能性不大。

2013年回顾

mg冰球突破中国市场研究部主管简可先生表示：“2013年的住宅销售市场远超年初预期。上半年市场流动性稳定，经济逐步软着陆，价格鲜有折扣，过去两年挤压的需求进一步释放以及政府未出台更加严格的调控措施都促使成交量的上升，以及开发商存量房的去化。同时，开发商开始涉足海外债务市场，并寻求更好的土地投资区域。尽管2013年年底各地方政策面略有收紧，但价格走势稳定，成交量仍旧积极健康。”

上海

一手住宅第四季度新建商品住宅供应量环比上涨15.9%至360万平方米，同新房成交量基本持平。一手整体市场成交均价继续环比增长3.4%至人民币每平方米25,100元，再创上海一手市场新高。2013年商品住宅市场供不应求，新房成交量超过新增供应120万平方米，全年成交均价达人民币每平方米24,100元，同比上涨7.5%。

高端住宅市场在“沪七条”影响下，年底政府严格控制预售证审批，使得第四季度未见全新项目开盘，而仅有的少量新增供应为新兴区域两个现有项目的新批次，增添69,700平方米新供应，环比减少85.7%，成交量增长至294,600平方米，环比增加17.3%，成交均价环比上涨1.1%至人民币每平方米65,300元。

住宅租赁市场租金环比上涨0.1%至每平方米没月人民币181.9元，同比下跌0.5%，入住率环比下降0.6个百分点，同比下降0.4个百分点。别墅租金环比上涨0.1%至每平方米每月222.8元，入住率下降1.8个百分点至86.9%

北京

一手住宅市场第四季度供应量环比下跌19%，至约200万平方米，同比下降34%。尽管同期成交量环比下降11%、同比下降30%，达280万，但仍超过供应量40%。新建住房售价指数累计增长15.4%，系2010年限购政策出台以来最大涨幅。

高端甲级公寓市场供求不平衡的市场现状促使平均售价环比上升1.4%，至每平方米人民币61,200元，同比增长8.5%，系2010年以来最大涨幅。成交量环比增长24%，至361套，并拉动售价同比攀升6.7%，达到每平方米人民币46,400元。

服务式公寓租赁第四季度出租率环比增长0.8个百分点，达到85.4%。而甲级公寓和高端别墅出租率环比分别下降0.2和0.1个百分点，至90.9%和92.1%。服务式公寓、甲级公寓和高端别墅的平均租金环比分别下降0.4%，0.2%和0.1%，达每平方米每月人民币201.8元、144.6元和126.2元。

土地市场第四季度，北京土地市场成交活跃，共计68宗地块成交，总成交金额达到人民币667亿元，环比上升36%。至此，2013年全年土地成交额达到人民币1,822亿元，为近五年最高值。成交活跃主要由于年内多宗优质住宅用地进入市场并以较高溢价率成交。

广州

一手住宅市场受“穗六条”影响，10-11月份，广州一手住宅成交量为129.6万平方米，同比下降19.8%。2013年11月，普通住宅成交均价为每平方米人民币13,954元，同比下跌5.5%。

高端住宅市场 – 尽管当地政府从二季度开始出台调控措施控制预售证及价格，但本季度高端住宅市场仍然有所上升。2013年第四季度广州10大豪宅项目成交均价达每平方米63,121元，环比上升6%。同时成交额上升26.1%

住宅租赁市场 – 服务式公寓租金环比上升2.5%，平均租金达每平方米每月196元，同时全市出租率环比上升0.4个百分点，约为76.4%。高端别墅租金环比保持不变，平均租金达每平方米每月145元，出租率任保持在90%。

深圳

住宅销售市场 - 一手房住宅市场第四季度成交均价环比下降3.6%至每平方米人民币21,421元，同比上升13.4%。同期交易量环比回升14.2%至共计约108万平方米，同比下降7.9%。二手房住宅市场交易量环比回落15.8%到152万平方米，同比上涨4%。10月初的深八条强调继续严格执行限购限贷政策，并随后提高第二套住房贷款的首付比例至70%。但此举只影响了改善型购房者，对市场交易量的影响不大。

高端住宅市场 – 四季度有七个新增项目入市，共1925套高端住宅，环比下降36.6%，一半的供应量集中在传统高端住宅区域。四季度成交额开始上升，环比增长10.16%达125,828平方米。

住宅租赁市场 – 服务式公寓市场租金环比上升1.8%，平均租金达每平方米236元每月，同时，全市出租率上升0.1个百分点约为85.8%。高端别墅租金环比上升0.1%，平均租金达每平方米162.1元每月，同时，出租率同比上升0.1个百分点至94.6%。高端高端公寓租金同比上升0.8%，平均租金达每平方米104.1元每月，同时，全市出租率上升0.1个百分点达86.2%。

2014年展望

mg冰球突破中国市场研究部主管简可先生表示：“2013年对于住宅市场来��，价格稳中有升，成交量健康增长，是多年来调控后政府最希望看到的结果。2014年上半年这一趋势将进一步持续，而政府颁布更加严格的调控措施改变目前现状的可能性不大。mg冰球突破也可以说，政府会利用目前这个时机贯彻更加长久有效的房地产调控措施，在未来五年建立起更加全面完善的调控机制，例如完善物业登记体制，征收物业税从而增加地方财政收入，并将这一收入进一步用于地方基础设施建设等服务。”

上海

一手住宅市场由于非沪籍购房者需要缴纳社保年限从一年提高至两年，预计短期内非本地买家需求将得到一定抑制。鉴于近期房地产调控措施对自用型买家影响相对较小，因此未来住宅市场依然将以刚性需求为主导。2014年上半年住宅销售成交量将维持平稳甚至微降，销售价格涨幅预计有所放缓，然而市场依然乐观，预计2014年价格涨幅约为5%。信贷市场由于年底许多银行的贷款额度吃紧，加上政府限制信贷供应，致使年底一部分需求被抑制；尽管2014年度贷款额度将逐步恢复，但预计全年信贷供给依然紧张。

高端住宅市场由于年底政府对商品房预售证审批控制严格，导致市区一些高端住宅项目不得不推迟入市时间，因此2014年上半年预计将有许多高端住宅新增供应。

住宅租赁市场圣诞与农历春节日期临近，第四季度的部分公司客户需求或将推迟2014年第一季度。整体经济放缓意味着跨国公司在华租赁需求同步走弱，但国内客户需求温和上升，有望为市场带来稳定力量。

北京

一手住宅市场 - 2014年北京计划增加住宅土地供应，尤其是自用型商品房供应。40%的住宅用地将用于经济适用房的建设。剩余住宅用地将用于商品房建设，其中50%的商品房建设用地将用于建设自用型住宅。以此推算，商品房建设用地的供应量较2013年将有所减少。与此同时，强劲的刚性需求及改善需求将推动成交量进一步上升。 

高端公寓市场 - 由于新调控政策出台，部分高端项目入市时间由原计划的2013年第四季度推迟至2014年，因此高端住宅供应量将在2014年有所增长。五个新项目和四个现有项目的新一期将于2014年进入甲级公寓市场。新项目的开盘价预计将达到每平方米人民币10-15万元，2014年高端住宅成交价将有所增长。

住宅租赁市场 - 由于公司住房预算的收紧，加之北京由于空气质量问题而频现媒体令诸多外派人员推迟入境计划，将令2014年外籍租户的需求动力不足。新增供给的入市和需求量不足将抑制租金上涨并拉升高端住宅租赁市场的空置率。

广州

住宅销售市场 - 2013年12月广州国土房管局局长李俊夫表示，2014年将探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，以建立住房长效机制为重点，但现阶段广州将严格执行限购政策；在地价、房价快速上涨的背景下，可预期到2014年，广州的现有调控政策，包括差别化信贷政策和限购政策将继续执行，房价将保持上升态势，而住宅市场的监管体系将逐步完善起来，以达到建立房地产长期调控机制的目的。

住宅租赁市场 – 仅有一个服务式公寓项目预计在两年内入市。广州服务式公寓出租率有望上升，但由于此前大量新项目入市，尤其是珠江新城等新兴区域，因此高端住宅租赁市场仍会承受一定压力。

深圳

住宅销售市场 - 预计2014年地方政府将结合市场措施对房地产进行调控，增加宅地供应和保障房建设。但由于深圳市新增建设用地以存量用地为主，开发成本较高，且刚需仍然旺盛，住宅价格估计会继续上涨。

高端住宅市场 – 高端住宅市场2014年供应量稳定。深圳高收入群体的稳定需求以及成交额将有望进一步上升。

住宅租赁市场 – 盛捷服务式公寓预计于2014年初入市，将对服务式公寓市场的空置率产生压力。由于前海将进一步吸引大量人才进入深圳，2014年高端住宅租金将有望上升。考虑到没有更多新增供应入市，出租率将保持平稳。