-上海、北京大宗投资市场2013年回顾及2014年展望

2013年的投资市场仍然走势强劲。投资交易额创下新高。2014年投资市场有望保持活跃态势。内地投资者及自用型买家或将继续定义区域标杆价格，以确保将热门地段的物业纳入囊中。

2013年回顾

投资市场

mg冰球突破中国市场研究部主管简可先生表示：“尽管商业及办公市场租赁基本面较为疲软、投资收益收窄，但是2013年的投资市场仍然走势强劲，投资交易额创下新高。大量国内外资本追逐对于极少数可供出售的商办项目，使得资本价值进一步攀升达到新高。一线城市的写字楼市场对投资者的吸引力仍然最大，投资者青睐透明成熟的一线市场以及较灵活的退出模式。零售资产的投资比例上升，主要由于投资者追求一些资产表现不佳但有潜力的项目以期获取更大的投资利润。受益于住宅市场的上佳表现，住宅开发商在过去12个月里临的压力较之前有所减弱，并正等待合适的投资机遇。然而，随着大量新增土地供应入市以及政府严控国内开发信贷，开发商将面临更多挑战。”

上海

第四季度共有十三宗交易达成，总额约人民币228亿元。本季度最显著的成交为东方汇经中心，交通银行和光大控股以71亿元的总价购得。2013年上海投资市场成交总价达到650亿元，创历史新高，相比2012年增长85%。写字楼市场在所有物业成交中占比最大，吸引来自国内外的投资者。自用型买家在2013年下半年异常活跃。北外滩和黄浦板块依然是国内公司购置总部办公楼最为炙手可热的区域，成交单价超过55,000元每平米。

北京

2013年第四季度，北京甲级写字楼资本值稳定在每平方米人民币62,400元，同比增长0.9%。这主要由于本地市场优质可售物业较为有限，加之内外资投资者需求强劲所致。由于季内租金环比下跌0.6%，甲级写字楼毛收益率进一步环比下降0.02个百分点，至6.02%，同比萎缩0.10个百分点。第四季度，北京整售投资市场继续保持活跃态势，共计五宗重大交易成交，总成交额达人民币43亿元。由此，2013年全年共计22宗重大交易成交，总成交额达到人民币263亿元，同比增长88%。写字楼仍系本地市场中最受投资者青睐的物业类型，2013年其成交额占总成交额的65%。内资买家继续主导市场需求，就成交额而言全年72%的项目系内资投资者收购，其中金融企业系最为活跃的投资者。

2014年展望

投资市场

mg冰球突破中国市场研究部主管简可先生认为：“2014年投资市场有望保持活跃态势，大量国内外资本仍在积极寻找投资机会。尽管更为积极的投资者会开始考虑非中心区域以及二三线城市，以追求较高回报，但主要投资目标仍将集中在一线城市。内地投资者及自用型买家或将继续定义区域标杆价格，以确保将热门地段的物业纳入囊中。由于信贷仍然收紧，开发商可能考虑售出一些非核心资产以达融资目的。然而，这并不代表价格会有太多折让。”

上海

鉴于市区核心区域可投资物业有限，投资者继续关注包括虹桥和北外滩等次级商务区的投资机会。虽然市场基本面偏弱，但考虑到大量内资资金入市逐利，物业资本值仍将保持稳中略升，收益率将进一步收窄。内资公司在投资市场的主导性愈发凸显，其资金实力雄厚、需求强烈、允许较长持有期，且更看重资本价值，因而较外资具有明显优势。工业物流地产收益稳定且市场需求旺盛，预计该物业将持续吸引更多市场关注。

北京

2014年，尽管租金将继续下跌，本地市场有限的优质可售物业及内外资投资者的强劲需求将支撑甲级写字楼资本值保持稳定，由此导致甲级写字楼毛收益率进一步收窄。若干位于东二环、三里屯及王府井等核心区域的写字楼及商业项目目前正处于与潜在买家谈判阶段。鉴于其已取得众多投资者关注，预计将于2014年年内完成交易。