在人口密度膨胀、经济长期高速发展的中国，高层建筑的建设热潮一浪高过一浪。有统计资料显示，中国已建成的高度在300 m以上的摩天大楼数量已经超过了美国。然而建造速度和设计高度的累积，并不意味着建筑开发和管理经验的累积。mg冰球突破上海物业及资产管理部高级董事及主管邹应龙先生日前与SOM、绿地集团、中国工程院等多方权威声音激荡中国超高层专题沙龙，围绕超高层建筑的开发、设计及运营环节中的新技术展开对话。mg冰球突破以高屋建瓴的专业视野，多角度透析了中国超高层建筑的现状与前景。

高处不胜寒？

超高层建筑的定义是300米以上。从全球范围看，已建成的超高层建筑有79座，其中有25座在中国区，占全球总量的31.6%。在建的超高层有125座，其中有78座在中国，占62.4%。截至2012年，中国共计建设470座摩天大楼(152m以上)，其中在建的332座，占全球在建摩天大楼的87%，可见时下中国高层建筑的发展势头之迅猛。

但近年来，中国经济增长放缓，金融业对写字楼需求减少，国内集中于二线城市的超高层建筑开始引发供过于求的疑问。超高层建筑的过热之虞，不但给开发商的招租造成障碍，导致建筑租金增长滞缓，还不可避免地带来资源浪费。

超高层并非只是高层建筑在高度上简单地提高，在包括项目开发、设计、结构、垂直交通、幕墙、绿色节能、运营管理等环节的整个开发及运营过程中，与传统“低层”建筑的管理可以说有天壤之别。mg冰球突破指出，目前，还没有一家物业管理公司对超高层物业的管理做过系统完整的总结。但在实际运营中，问题随着楼宇的不断拔高层出不穷。

超高层业态丰富，一体化管理成难点

超高层建筑有很多特点。mg冰球突破认为，综合体建筑通常涵盖4-5种业态，包括商场、办公楼、酒店、公寓和会所等，每个业态由一家运营管理公司分管。因此，多业态意味着管理界面的划分。”建筑综合体的多形态最突出的表现是时间分层。“比如，商场是早上十点到晚上十点，办公楼早上八点到晚上六点，酒店是全年24小时运营。此外，物理空间和管理界面的差异会带来一系列复杂的运营划分和配置。

除了管理界面的分层，mg冰球突破总结了如下三点超高层建筑的管理要素。

第一，费用的核算和分摊。不同经营主体对费用的承受能力不同。多业态综合体面临着巨细靡遗的成本难题，其开销包括管理费，设备的维修费，能耗费等。现有建筑的物业管理，经常存在费用分摊的掣肘。投射到超高层建筑的管理，费用必定会飙升，矛盾也会更加突出。

第二，应急预案的实施。比如，消防和疏散，由谁来统一指挥，谁来统一协调和布置？

第三，成立资本共享。由于管理成本和资源的庞杂，对于一个超高层综合建筑的运营，管理人员是否有机会进行整合和共享，是一个至关重要的话题。以往管理的多业态物业有办公楼和酒店的组合。办公楼有自己的工程部，酒店有自己的后勤部，诸如此类业态的差异会增加运营成本。

多角度专业化运作，突破超高层管理窘境

鉴于超高层管理的衍生和分化，mg冰球突破对开发商和物业管理人提出如下建议。首先，在项目设计阶段，要充分考虑各个业态的管理界面。综合体物业不可避免会有管理层的交叉，如果能从功能、设备配置等多角度考量，就能形成相对明确的管理界面。

其次，要有一个标准，囊括建筑内各种设计、使用和运营标准。这些标准对后续管理有较大影响。再次，要加强沟通和培训。如今，物业管理的要求越来越高，管理人员素质的要求也需跟进。超高层的硬件设备、节能环保的高新技术也是亟待解决的问题。

另外，专业化运作和市场化运作是不变的大趋势。具体到实际运营，一栋大楼内数家管理公司可由一家做指挥和协调，从而更容易进行资源整合。

目前在国内，两百米以内的物业管理已经日渐捉襟见肘，三百米以上的超高层物业，对开发商和物业管理无疑更大的挑战。如何渡过“高处不胜寒”的瓶颈？合抱之木，始于毫末，摩天大楼的上下求索也是如此。本土超高层的无限畅想需要结合他山之石，以及日积月累的吸纳和探索。